언제부턴가 제주도 토지 투자를 검토하면서 부가적으로 생긴 습관이 있는데, 그것은 다름 아닌 투자 대상 토지 주변에 맹지가 있는지 알아보는 것입니다.앞서 경매 사례에서 언급했듯이 맹금 교환 경험을 하면서 이론으로만 알던 맹금이 새롭게 보이기 시작했고, 이를 계기로 맹금을 매력적인 투자의 대상으로 바라보게 됐습니다.
글로우 파이터 ++ 언플래쉬
현재 제주 제2공항 건설 예정 지역은 성산읍 니야마리 일대에 확정하고있습니다만, 과거 2010년 초에는 기존의 제주 공항 확장 안과 함께 신공항 예비 후보지로 성산읍 니야마리, 구좌읍금 녕리, 남원읍 위세 미사토, 대정읍 싱리 모두 4곳을 선정했습니다.최종적으로 2015년 11월에 성산읍 니야마리 일대가 제주 제2공항 입지로 선정되기까지는 오름 등의 장애물이 상대적으로 적은 대정읍 싱리에 무게가 실릴 분위기였습니다.그래서 저는 2015년 1월 대정읍 싱리와 배제하고 약 5km차로 약 5분 거리에 위치한 한경 오 모 다카 산촌의 토지 1필지를 매수했습니다.
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적점선 부분이 인수한 고산리 땅 위치
그 당시 위의 지도처럼 대정읍 싱리에 빨간 다각형의 위치에 신공항 예정 후보지가 발표되었습니다.나는 재빨리 공항 부지에 수용될 가능성이 없는 곳, 소음 지역과 다소 떨어진 곳, 공항에서 차로 5분 거리에 있는 한경 오 모 다카 산촌의 토지를 구입했어요.과거 한 케이 오모 다카 야산은 제주도의 수 적은 벼 농사가 가능한 지역에서 농업 진흥 지역으로 지정되어 개발이 상대적으로 느린 지역이었습니다.그 뒤 2008년도에 제주도 내 농업 진흥 지역이 일제히 풀려고산리 일대에도 각종 개발 행위가 가능하게 되었지만, 대부분의 땅이 농지로만 이용되어 왔기 때문에 기반 시설이 부족한 곳은 현재도 개발이 늦어지고 있습니다.그러나 2015년 11월 10일 제주 제2공항의 최종 후보지가 성산읍 니야마리 일대라고 발표되어 나의 투자는 실패했습니다.급매물을 받아들이다그런데 그 투자가 정말 실패했을까요?2015년 당시 나는 고산리의 토지 720평을 평당 2만원에 구입했습니다.이전의 소유자는 인근 토지를 추가로 인수하고 태양광 사업을 하려고 했지만 토지 매수가 안 되고 본인이 사들인 가격에 파는 이른바”급매물”이었습니다.사실 그 당시 사들인 땅은 소나무가 빽빽이 자라고 있었고 1)숲 목본 수도가 50%이상의 임야에서 건축이나 개발이 불가능하게 보이는 땅이었습니다.그럼에도 불구하고 2015년 당시 인근 도로에 접한 개발 행위가 가능한 농지가 약 15~20만원대에 거래된 것을 감안하면 그야말로 헐값에 매입한 것이었습니다.한편 2013년부터 제주도에도 소나무 선충 병이 심해지고 인수한 고산리 땅 내의 소나무도 많은 고사했습니다.2013년 해당 고산리 땅에 소나무가 빽빽이 자라는 모습2019년 해당 고산리 토지 내 대부분의 소나무가 고사한 모습덧붙여서 벌목을 한 지 5년이 지나지 않을 때는 벌채 전의 입목을 환산하고 타츠 본 수도를 적용합니다만, 그 이후에는 현재의 입목의 상태를 적용하기 때문에 건축 등의 조건은 크게 개선했다고 할 수 있습니다.현재 인근의 유사한 토지 매매 가격이 평당 30~40만원임을 감안하면 8년 만에 땅값이 적어도 10배 이상 올랐다고 볼 수 있습니다.*1)숲 목본 수도:현재 자라고 있는 나무 본수과 목재의 체적을 그 임지(임야)에 적합한 본수과 목재의 부피에 대한 비율로 나타낸 수치 궁 즉 도리, 즉”미야 하면 통하는 “식으로 너무 사고 싶은 지역이었기에 그 당시 나는 중개사뿐 아니라 타카야마 이장을 비롯한 주민들과 저의 가족에게도 “다카 사토의 땅을 찾아갔으면 좋겠다”와 기회가 있을 때마다 부탁하고 두었습니다.그런데 정말 공교롭게도, 그 토지를 구하고 준 것은 나의 어머니였습니다.막내 아들의 이야기를 헛되이 듣지 않고 그 지역의 토지를 소유하거나 거주하는 분들에게 연락하고 매수자를 찾아 주신 것입니다.제 행운은 여기 머무르지 않았습니다.맹금을 인수한다전술한 것처럼 높은 산촌의 토지를 구입할 때 해당 토지에 접한 맹장지를 검토하고 놨는데 해당 맹장지의 소유자를 조사한 결과, 길 밖에 거주하는 것으로 나타났습니다.그러나 더 큰 어려움이 기다리고 있었습니다.해당 맹장지의 소유자는 금치산자(자기 행위의 결과를 합리적으로 판단하는 의사 능력이 없는 상태)의 선고를 받은 분이었습니다.당연히 후견인인 배우자를 통해서 쉽게 매도하면 해당 가족들도 나도 생각했습니다만 그렇게 간단한 문제가 없었습니다.금치산자의 재산을 처분하기 위해서는 친족 회의를 거쳐서 대리인에 처분에 관한 동의한 법원의 판결이 없으면 안 되지만 6개월이 지나도 판매자 측에서 진행되고 없었습니다.”이대로 포기할 것인가?”으로 체념하고 있던 때 귀인이 나타났습니다.절친한 후배가 법무사 사무장인 나의 하소연을 듣고 본인이 직접 판매자 가족이 있는 현지 출장을 가 친족 회의에 필요한 서류도 정리하고 해당 법원에 판결도 신청한다는 것이었습니다.후배의 도움으로 약 1년 이상 지지부진했던 계약과 이전 등기를 단숨에 해결할 수 있었습니다.각종 예기하지 못한 점도 많았지만, 결과적으로 타케시를 인수하면서 전체적인 토지의 가치와 용처를 더 끌어올릴 수 있었습니다.위와 같이 공항 후보지의 이슈에서 A토지 720평은 약 2만원으로 첫 급매에서 구입하고 약맹지(B)380평을 2017년에 약 평당 9만원에 인수할 수 있어 현재의 환율은 도로에 면한 토지 A와 마찬가지로 평당 30~40만원으로 추정할 수 있습니다.이상하게도 B맹장지를 도로에 면한 A땅보다 4배 이상의 값에 사들인 셈이 되었지만 한편으로는 급매로 사들인 토지 가격이 정말 최저치였음을 알 수 있습니다.고산리 땅 2필지의 토지 매입 비용 52백만원에 경계 담장 조성에 22백만원을 더하면 총 투자 비용은 74백만원입니다.2019년에 해당 토지를 담보로 은행 대출 1.2억원을 받고 투자 원금을 모두 회수한 것은 물론 현재 해당 토지 가치는 적어도 3.3억원 이상으로 예상됩니다.타케시 투자는 비교적 작고 가능하지만 수익률이 상당히 높은 투자 방법입니다.도로에 면한 땅을 가진 상태에서 그 주변의 맹장지를 적당한 가격에 인수할 수 있다면 즉시 적어도 2~3배 정도의 미래 수익이 예상하기 때문입니다.한편 어떤 대상에 언제 투자해도 가장 주요한 점은 ” 싸게 산것”이죠.그 점에서 급매물은 주목하는 투자 대상입니다.마지막으로 저의 절대 실패하지 않는 인수 원칙 3개를 알립니다.1. 시세 대비 30%이상 싸게 구입한 2. 누구라도 탐 나는 것을 구입했던 3.구입한 가격에 곧바로 판매 가능한 물건을 구입하는 여러분은 어떤 원칙을 갖고 있습니까?